☞エージェント関連
エージェントとは日本語で代理人のことですが、その名の通り、売主買主の不動産取引に関する行為を代理して行う、不動産免許を持った人を指します。
不動産エージェントには、売り手側と買い手側の２つの種類があります。
（１）売り主側のエージェント
売主と売却の為のコンサルテーションを行い、売却条件などを決めます。売却準備のアドバイス、物件の写真撮影手配、マーケティンなどを行い、購入希望者（もしくはその代理人）と物件の売却価格や条件の交渉にあたるなど、売主の立場になって必要な情報や適切なアドバイスを提供します。
（２）買い主側のエージェント
買い主の購入希望の内容に基づきMLSにて物件を探し、内覧に同行し、希望の物件が見つかったら売り主側との物件売却価格や条件の交渉にあたり、売買契約に関するアドバイスを行い、契約書の作成、手続きのサポートを登記完了まで行います。
不動産エージェントは不動産取引に関する専門知識や経験がある為、不動産取引を行う際に不動産エージェントを活用することにより、スムーズかつ有利に不動産取引を進めることができます。
手数料節約の為に、エージェントを通さずに不動産売買を行うことは不可能ではありません。ただし、実際にはほとんどの場合不動産エージェントを利用しています。その事実を考えますと、手数料を支払ってでもエージェントを通す意味があるとほとんどの人が理解していることを物語っています。
手数料は売主側に発生しますが、買主側には発生しません。
日本では
●不動産会社ごとに扱っている物件が異なり、市場に出ている全ての物件を把握するのは困難
●担当者は誰になるかわからない
ハワイでは
●ハワイ不動産協会のサイトに登録されている（市場に出ている）全ての物件から選べる
（ハワイのエージェントはこのサイトにアクセスし、最新の市場状況を確認できます）
●自分で担当者（エージェント）を選べる
購入可能な物件がどのエージェントを通しても同じであるならば、不動産購入の過程やアフターケアに違いを生み出すのは担当者（エージェント）その人、ということになります。
不動産購入は非常に高価な買物です。一生に一度のことかもしれません。細心の注意が必要な分、不安があるのは当然の事。買主の判断を要する場面での十分な判断材料の提供、そして蜜なコミュニケーションは、不安要素を取り除く上でとても大切なことです。
顧客の言葉にしっかり耳を傾け、誠実で親身な対応、そして手続きをしっかり行うことができるエージェントとパートナーを組むことは、夢や希望の実現に至るまでの安心感にもつながり、ご購入経験を大きく左右します。
また社内外に関わらず、エージェント同士のネットワークや信頼関係が重要な役割を果たすことがあります。
MLSへのアクセスはどのエージェントもできますが、エージェント同士のネットワークが充実していればいるほど、MLS以外の情報も入り易く、結果としてそのエージェントを選んだ顧客にも有利になります。
良いエージェント選びは不動産売買の成功には欠かせない、と言っても過言ではないでしょう。
口コミ情報やネットなどで情報収集し、まずはメールや電話で連絡を取ってみてください。実際に合って話ができればなお良いです。その際のやり取りを通して、この人なら安心して任せられる、という人を見つけてください。
売却の場合も購入の場合も、最低でも2ヶ月弱、長い場合は取引だけで数か月のお付き合いになります。納得のいく取引を行うために綿密な打合せが必要になりますが、その際に、どんなに些細な質問にも丁寧に答えてくれ、必要なサポートをお願いし易いかどうかなどは、納得のいく取引には欠かせません。
顧客のエージェントとして、しっかりと交渉を行ってくれるか、また、見えないところでも、本当に顧客の利益を最優先で考えてくれているかどうかを見極めることも大切です。
相性の良し悪しも、不動産エージェントを選ぶ際に重要なポイントとなります。
不動産売買取引には家屋検査、査定、白アリ検査、清掃、ステージング、ローン会社、エスクロー会社、相手の不動産会社、エージェントなど、多くの事柄や会社が関係してきます。エージェントの人柄が、関連する人達との横のつながりを左右します。よりスムーズな取引進行の為にはこの横のつながりが欠かせないことは言うまでもありません。
「この人に頼んで本当によかった！」
そう思えるエージェントを選び、納得のいく不動産取引を是非実現させてください！
【おまけ】
「自分にはZillow（ズィロー）という強い味方が付いているのでMLSを調べてもらわなくても大丈夫！」と思われている方も多いのですが、実際、情報が古いこともありますし、細かい検索は、その検索の仕方を把握しているエージェントでないと出来ないこともあります。そういうところでもエージェントは力を発揮します。
ハワイ・ライフはフランチャイズ企業ではなく、ハワイ州を基盤にした、地元所有・運営の不動産会社で、10年以上に渡り、ハワイ諸島の住宅不動産業界で売上高と高級物件のリスティング数の両方でトップを維持しています。
世界中の最も素晴らしい住宅を代表する一流の不動産会社で構成される「Forbes Global Properties」の創設メンバーでもあります。
2018年以降、ハワイ・ライフはハワイの不動産会社として高い評価を得ており、ハワイで最もアクセスが多い不動産サイトである「HawaiiLife.com」を運営しています。
このウェブサイトには月間平均20万人が訪れ、2018年、2019年にはハワイのベストリアルエステートウェブサイト賞を受賞しました。
さらにハワイ・ライフは2012年以降、300万ドル以上の不動産取引を最も多く成立させており、2020年には売り上げ20億ドル、2021年には30億ドルをこえる売り上げを達成しました。2023年には335人以上の熟練エージェントと約60人のスタッフと共に、1,359件以上の取引を成功させました。
☞エスクロー関連
エスクローとは、州の認可を受けた第三者の機関で、不動産取引において、不動産購入代金の受渡しや手続きの監視、書類作成を行うなど、登記までの業務を中立な立場で遂行します。
契約書にある全ての条件が満たされた場合にのみ登記書と売買金が交換される
エスクローの仕事
1．権原調査（タイトルサーチ）
・物件に売手以外の第三者の権利や抵当権などが付随していないかなどの確認
・共益費、管理費、固定資産税などの未払いがないかを確認する。
2．権原保険の発行
3．契約内容を履行しているか確認
4．ローンを組む金融機関との連絡（ローンで購入する場合）
5．弁護士を使って登記書類の作成
6．売買代金の決済を実行
7．不動産登記の実行など
エスクローは取引の監視はしますが、実際に取引そのものを契約に沿って進めるのはエージェントになります。
売手と買手の間で売買契約が成立し、契約内容を実行に移す為にエスクローに口座を開くことを指します。
エスクローが開設（オープン）されると、取引終了（クローズ）までに、物件調査、売買代金の支払、物件引渡しと名義変更（登記）が行われることになります。
通常はエスクローの開設からクローズまでは、現金購入の場合は30日、ローンの場合は45日が一般的ですが、エスクローの混み具合や諸手続きにかかる時間によっては長引くこともあります。
☞購入関連
希望の場所、物件内容、使用目的など、考慮すべきことはいろいろありますが、まずはどのくらいの予算が組めるかを確認しましょう。
ハワイ島の不動産がどのくらいの価格なのかを知る為に、こちらから検索をされるのも一案です。トップページと検索ページに様々な検索ができるようにしてあります。是非ご利用ください。
ローンを組む場合はローン事前審査を行い、ローンの仮承認（Pre Qualification）を済ませ、気に入った物件にスムーズに購入希望（オファー）を入れられるよう準備をしておくことが、特に現在のような売り手市場には欠かせません。
売主によっては、事前審査が通っていない場合（ローンを組む場合）や銀行の残高証明（現金購入の場合）は、内覧すらさせてくれない場合もあります。
※ケースバイケースの部分もありますので、まずはエージェントを選び、相談しながら進めると効率が良いかと思います。
お客様のご希望に副った物件をMLS（マルチ・リスティング・システム）を用いて検索します。
このシステムを用いれば、販売中の不動産情報が簡単に入手できますが、これを利用するには不動産のライセンスが必要です。
日本では特定の物件はそれを扱っている不動産業者でしか購入はできないかもしれませんが、ハワイ州では異なります。どの不動産業者も同じ物件情報をみることができ、掲載されている物件の販売をすることができます。つまり、複数の不動産業者を回る必要はありません。
情報源が同じなら、どのリアルター（エージェント）に頼んでも同じと思われていませんか？ 同じ仕事を行っても、人により違いが出ますが、不動産も同じです。エージェントがどれだけ真剣に自分のニーズに対して力を注いでくれるかにより、途中結果や最終的な満足度にも違いが出てきます。
最近はオンラインで簡単に情報の入手はできますが、バケーションレンタルに関するルールをはじめ、最新情報は現地に住み、注意深く現状をモニターしているリアルターでないと知り得ないような情報は、オンラインでは入手できないことが多いです。
あなたの貴重な時間、労力を効率よく使うためにも、信頼できる不動産取引士（リアルター）を見つけることは勿論のことですが、相性も良く、安心して取引をお願いできるリアルターを見つけてください！
Multiple Listing Serviceの略で、不動産情報データベースシステムのことを指します。
市場に出ている全ての物件情報が、このMLSに登録している全てのエージェントに共有される為、迅速で広範な取引が可能になっています。
（どのエージェントも同じ情報へのアクセスが可能な為、複数のエージェントに連絡を取る必要はありません。）
ただし、検索の際に微調整が必要な場合もあります。（そうしないと検索漏れがある可能性がある為）。そういったことを考慮し、MLSを最大限活用させることができることも良いリアルターの条件の一つとされています。
売手、もしくはテナントが住んでいる場合もあり、内覧予約を24時間前ではうけつけてもらえないこともあります。できるだけ48時間以上前にお知らせください。
内覧予約の手配はあなたが契約を結んでいるエージェントが行います。
※一般公開の日（オープンハウス）は予約なしでも見学は可能です。
はい、ご購入は可能です！
ご購入手続きは郵送、ファックス、Eメールなどでやり取りする事ができます。
ただし、登記書類にご署名をされる際には、アメリカ大使館、もしくは領事館、あるいは公証人役場にご本人に出向いていただく必要があります。
書類のやり取りは日本にいながらで大丈夫ですし、物件の内覧もビデオなどでご覧いただくことは可能ですが、もし、状況が許すのでしたら物件選定の際は、現地にて実際に物件をご覧いただくことをお勧め致します。
はい、組めます。
日本在住の日本人がアメリカでローンを組むのは難しいのですが、ハワイ州は例外で、住宅ローンも組めますし、銀行口座もつくることができます。
ただし、日本のように頭金無しでローンで組むことは難しく、通常頭金は30％～50％程度。
金利も日本と比べて高く、ローンによっても異なりますが30年の固定ローンで4%前後です。
ご希望の物件を見つけた際にスムーズに申し込みができ、更にその申し込みを受け入れてもらえる可能性を高めるためにも、事前審査を行い、事前承認を受けた上で物件探しに臨みましょう！
ご購入の流れ自体は個人のご購入の場合と同じですが、必要な書類が異なります。
契約が成立し、エスクローを開きますと、エスクロー会社より書類が送られてきますので、まずはそちらに買手の情報をご記入いただきます。
そして、成約日から通常15日以内に以下の書類を追加でご提出いただきます。
これらに関してもしっかりサポートいたしますのでご安心ください。
(1)取締役決議議事録 (Corpprate Resolution)
代表取締役、役員の直筆署名が必要です。
(2) 会社存続証明書 (Letter of Good Standing)
会社が自国で合法的に存在し事業を経営していることを確認するためのもの。
(3) 定款もしくは会社登記簿謄本 (Articles of Incorporation/By-laws)
会社登記簿謄本をご提出される会社がほとんどです。
お支払いは全て中立の第三者機関であるエスクローに対して行っていただきます。
日本にお住まいで、ハワイの銀行に口座をお持ちでない場合は海外送金になります。
1．最初の手付金
●購入申込書が受理された日から数えて３営業日以内が一般的です。
●金額は＄1,000～$5,000が一般的ですが、物件価格や市場の状況にもよります。
2．追加の手付金
●一般的に家屋検査期間（通常14日）終了から48時間以内
●購入申込価格の5～10％程度が一般的
3．残金のお支払い
●登記予定日からさかのぼり2日前の午前中まで
※ご購入が現金の場合もローンの場合とでは通常登記までの日にちが異なります。一般的には現金の場合は30日、ローンの場合は45日ですので、残金のお支払い日もそれに応じて変わってきます。
※契約をキャンセルする場合、家屋検査期間内の場合は手付金は返金されます。
それ以降の場合はキャンセルの理由やタイミングにより条件も変わってきます。契約書に明記されていますので詳しくは契約書作成時にご案内差し上げます。
主に以下の事柄においてタイミングに気を付ける必要があります。
（手配など、しっかりサポートいたしますのでご安心ください。）
物件調査 (General Property Inspection) （契約成立日から通常14日間以内）
●J-1インスペクションと呼ばれ、この期間は買主がいかなる理由でも契約のキャンセルができるため、キャンセル期間と呼ばれることもあります。
●この期間に以下を含む様々な調査を行い、必要に応じて売手側と修理や価格の交渉を行います。
●この期間にキャンセルの意思を書面で提示しない場合は、買手は自動的にキャンセルの権利を失います。（契約書の他の条項でキャンセルができることもありますが、一般的にこのJ-1条項は非常に重要な期間とみなされ、注意が必要です。）
１．専門家による物件検査。インスペクター（調査士）を雇い、物件の検査を行う
２．建築許可やゾーニング情報が正しいかどうかの確認など
売主の情報開示義務 (Seller’s Obligation to Disclose)（契約成立日から通常10日間以内）
売主には、物件の価値に重大な影響を与えるような事実や欠陥や状態を、それが現在のこと、あるいは過去に起こったことに関わらず開示する義務があります。
ハワイの不動産協会の Seller’s Real Property Disclosure Statement という書類に「売主が」記入する必要があります。
買主は開示書を受け取ってから予め決められた期間内に内容を吟味し、場合によっては契約をキャンセルすることも可能です。その場合、手付金は返金されます。
白アリ検査 (Termite Inspection)
契約成立後規定期間内に（契約書にて合意した日にち）白アリ業者を決め、決められた期日までに調査報告書の提出が求められます。
多くの場合、業者を買手が選び、費用は売手が負担します。
シロアリ被害が確認された場合は売主が費用を負担し、駆除を行います。
売主は駆除は行いますが、「シロアリ予防」を行う義務はありません。
もし物件の価値に重大な影響を与えるような結果が報告された場合は、売主は前出の「情報開示」を行う義務があり、これにより買手は契約を解除することも可能となります。
※シロアリ検査は実際に立ち入ることが出来る範囲、かつ視認できる被害のみの報告となります。壁の裏側や床下などは調査は含まれません。
文書提出の義務と承認 (Mandatory Provision of Documents)
コンドミニアムを購入する際、売主はその物件に関する登記書類や管理組合の運営状況、理事会議事録（直近３回分）等の文書を買主に提供する必要があります。
これには理事会で検討されている懸案事項等も記されています。もし大規模修繕を行う必要があるが、現状の管理費ではその費用がまかなえない場合は、コンドミニアムのオーナーから特別徴収がある場合があります。あるいは、それを見越して管理費の値上げをすることもあります。
それらのことが直近の議事録が記録された時点で確定している場合には、議事録を確認することで、確認することができます。
これらの文書を受け取ってから前もって決められた期間内に文書を吟味し、問題がある場合には、その期間内であれば契約をキャンセルすることができます。
所有権の決定 (Vesting and Tenancy) (通常契約成立日から15日以内）
所有権を決定する必要があります。
1. 単独所有権 (Tenancy In Severalty)
個人または法人による単独の所有権。
2. 合有不動産 (Joint Tenancy)
2人以上が共同で持つ所有権で、出資比率に関係なく同じ割合で所有権を持つ。
3. 連帯不動産 (Tenancy In Common)
2人以上が共同で持つ所有権で、出資比率応じて所有権を持つことも可能
4. 夫婦の共有不動産 (Tenancy By Entirety)
夫婦で持ち、片方のみへの債権請求は認められない。
購入諸費用の内訳は以下の通りです。通常ですと費用は豪入金額の約１％とされています。
（購入価格が＄500,000の場合は約＄5,000が目安）
・エスクロー費用（売主と折半）
・権限調査とレポート
・権限保険料（売主が60％、買主が40％）
・家屋検査費用
・公証費用
・登記費用
・管理組合名義変更料（コンドミニアムの場合）
・共益費や固定資産税（売主により支払い済みの費用や税金を、登記日を基準に買主が支払うべきものを日割り計算します）
登記完了と同時に以下の費用を負担する義務が発生します。スムーズに移行が行われるよう、前もって手配をしておきます。
（勿論サポートいたしますのでご安心ください。）
維持費・管理費
●一戸建ての場合
・水道代
・電気代
・庭の維持・管理
・ゴミ収集
・火災保険など
●コンドミニアムの場合
・共益費
・電気代
・インターネット
※一般的に共益費には以下が含まれます。
・建物自体の維持・管理・保険
・修繕金
・水道代
・庭の手入れ
・ゴミ収集
・下水道代
※所有するユニットの内装修理などは所有者の責任となります。
固定資産税
7月1日から翌年の6月30日を1年とし、年に2回支払います。
前期の支払い期限：8月20日
後期の支払い期限：2月20日
オンラインでのお支払いが可能です。（サポートいたしますのでご安心ください。）
☞売却関連
はい、できます。
売買契約書に関しましては電子署名が認められていますので、インターネットでのやり取りが可能でしたら比較的スムーズに行えます。
唯一電子署名が認められないのが「譲渡証書」（Warranty Deed）です。
これは公証人の前で、物件の所有者として登記されている本人が署名をする必要があります。
日本においてはアメリカ大使館や領事館、もしくは日本の公証役場で署名を行うこともできます。
その場合は「アポスティーユ認証」というものを譲渡証書に添付しなければなりません。
東京、神奈川、大阪、静岡、愛知県の公証役場ではアポスティーユ認証を付けて貰えますが、その他の県の公証役場で署名した場合は、それを地元の管轄の法務局へ持参して印を押してもらい、更にそれを外務省へ郵送して返送されてくるのを待たなければなりませんので時間がかかります。
アポスティーユ認証とその申請書等について以下の外務省のウェブページをご覧ください。
https://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/todoke/shomei/index.html
。
当該物件の周辺の直近の売却価格はもとより、その時点で取引中のもの、市場に出ているもの、更には市場の動向などを加味して適正と思われる価格をご提案します。
適正と思われる価格よりもかなり上のお値段でのご売却をお望みになられるお客様は多いです。もし「不適正な高値」で市場に出しますと、以下のことが起こりえます。
１．市場に出ても、あまり反応がない
２．購入希望の価格が低く、成約に至らない
３．市場に出ている日数が増えると、物件に何か問題があるのではないかと思われる可能性が高まる（特に現在のように供給が少なく、売り手市場の場合）
例えば、一ヶ月経ってもあまり反応がない場合、売出価格を下げるケースは少なくありませんが。もし、最初から適正と思われる価格で市場に出していれば、その分早くに売れたかも知れません。売却に時間がかかればかかるほど、その間の売主の維持費の負担は増えます。
売却をお急ぎではなく、維持費に関しても特に問題がない場合の売主様の場合は、プランは異なってくる可能性があります。
売主様の状況を考慮しながら、売却価格を設定します。
売却経費には以下のようなものがあります。
・不動産仲介手数料 6% (売主側不動産会社と買主側不動産会社で折半）
・エスクロー代金（買主と折半）
・権原保険（買主が40%、売主が60$）
・譲渡税
・公証費用
・通信費
※ごく大雑把には、仲介手数料を除いた部分は1%程度とお考え下さい。
ハワイ島の不動産売却時には以下の3種類の税金が課されます。
（情報は2021年11月現在のものですので、現在は変わっている可能性があります。正確な情報は専門家へ必ずご確認ください。必要に応じて専門家のご紹介もさせていただきます。）
1. ハワイ州譲渡税
不動産の売却に対して課されるもの。（金額に応じて0.15～1.25％）
2. キャピタルゲイン税
連邦税とハワイ州税が課されます。
ハワイ州は個人7.25%、法人4.0％ですが、連邦税に関しては課税の仕方が複雑な為、一概には言えません。
3. 源泉徴収 (FIRPTAとHARPTA)
売却時に海外や州外の売主に課税されるべき税金の取りはぐれを防止する為に、源泉徴収が行われます。（税率は2021年11月現在）
●連邦税（FIRPTA : Federal International Real Property Tax Act)
売却金額の15％
●ハワイ州税（HARPTA : Hawaii Real Property Tax Act）
7.25％
つまり、日本在住の売主には合計売値の22.25％が売却時に源泉徴収されます。
（例）$800,000で売却した場合、$178,000が源泉徴収されます。
※払いすぎている場合には確定申告を行うことにより還付してもらうことが可能です。
納税者番号を持っていない売主の場合、その番号の取得をする必要があります。納税者番号の取得方法、確定申告等に関しては必要に応じて日本語を話す会計士や税理士のご紹介も可能です。
売主やテナントが住みながらの場合は困難が伴うこともありますし、必須というわけではありませんが、効果は実証済みです。
MLS（不動産検索システム）に掲載する写真の良し悪しは、買主や日々MLSを見ているエージェントの興味に大きく影響します。
第一印象は非常に大切です！
特に新しい物件にどんなものがあるかを毎朝MLSで確認しているエージェントは多いです。写真の出来具合によっては更なる情報を知りたくなりますし、逆に出来具合が良くないと、スルーされてしまう可能性すら出てきます。
不動産は売り出し開始2週間が特に重要とされています。この時期にどれだけ多くの買主やエージェント見に来てもらえるかが売れ行きに影響します。
集客率を高め、より高い値段で売却する為に、プロのインテリアデザイナーに依頼してレンタル家具や調度品で家をステージングしてもらう事はごく頻繁に行われていますので、状況が許すようでしたら、是非お勧めしたいところです。
☞その他
勿論です！
購入（売却）をしたいと思っていても、不明な点が多く、実現可能かどうかはわからないケースはたくさんあります。
思っていたよりハードルが低かったり、あるいはその逆だったりもします。
まずはお声をお掛けください。
お話をお伺いしているうちに、だんだんと実現可能なことが見えてきます！
私の役割は、お話させていただいた結果、もしご購入（もしくはご売却）のご意思がはっきりとし、更に、もし私のサポートをご希望される場合に、喜んでサポートをさせていただくことです。
「お客様が」ご購入（ご売却）されたい物件のお取引のお手伝いが私の役目です。
不動産を売買するにあたり、売主や買主がそれぞれ「本人である」ことを証明するための手続きのことを指します。
売買契約手続の最終段階として、譲渡証 (Deed)をエスクローが弁護士を通して作成します。この譲渡証 が登記所で登記される非常に重要な書類の為、この書類に署名をしたのが本人であることの証明が必要となります。
不動産取引において、他の部分は電子署名が認められますが、譲渡証に限っては、それが認められません。
1. 在日米国大使館や領事館にて手続き。
予約制。ただし予約がとりにくくなっています。
2. 日本の公証人役場
外務省のアポスティーユ認証を付けてもらう必要があります。
※アポスティーユとは、外国公文書の認証を不要とする条約に基づく付箋（＝アポスティーユ）による外務省の証明のこと。
この方法は東京、神奈川、大阪、静岡、愛知の公証役場のみ可能です。
それ以外の公証役場の場合は、公証役場で署名したものを法務局へ持参し、押印してもらい、それを更に外務省へ郵送して返送されるのを待つ必要があります。
つまり、1も2も時間がかかる可能性がある為、それも考慮した上で契約書に記入する登記日を決めます。
※情報は変わる可能性がある為、以下の外務省のホームページを「必ず」ご確認ください。
https://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/todoke/shomei/index.html
3. ハワイ現地でエスクローや銀行
ハワイ島にお越しになる場合は、これが一番簡単で費用も掛かりません（かかる場合も他の方法より低いです。）
この方法をお選びの場合、ご希望がございましたら私が同行させていただきます。